L’immobilier est-il toujours une valeur refuge ? Plus vraiment…

Qu’il soit ancien ou neuf, l’immobilier continue d’exercer une grande attraction sur les Européens. Aux yeux de la plupart d’entre eux, posséder un logement c’est vivre avec l’assurance d’avoir un bien dont la valeur ne diminue pas en temps de crise. Mais cette idée semble avoir été battue en brèche par l’explosion de la bulle spéculative, notamment aux Etats-Unis en 2008, dont les conséquences se font encore sentir. L’immobilier, toujours une valeur refuge ? Les incertitudes sont nombreuses et les réponses pas toujours tranchées. Néanmoins, on perçoit ici et là quelques tendances lourdes qui se dessinent, notamment la baisse des prix. Qui continuera dans l’avenir, d’après beaucoup d’experts. Une baisse qui pourrait être importante, mettant en cela en cause la pertinence de l’immobilier en tant que valeur refuge.

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Les cours de l’immobilier, en proie à la spéculation des investisseurs

En comparaison avec actifs financiers de la bourse, les biens immobiliers renvoient une image de stabilité qui rassure. Pour ce qui concerne le prix, les premiers sont, en effet, associés la plupart du temps à de fréquents brusques mouvements de hausse, suivis de baisse, tandis que les seconds sont appréhendés comme l’incarnation de l’investissement du « bon père de famille ». En France, comme dans la plupart des pays européens, cela s’illustre, entre autres, par la place importante, privilégiée, qu’a toujours occupée l’immobilier dans l’épargne. Cette distinction semble toutefois s’estomper progressivement du fait des événements récents qui ont montré que le secteur des biens immobiliers n’était pas à l’abri des soubresauts des marchés. Que, bien au contraire, il pouvait même être à l’origine de l’une des plus importantes crises économiques que le monde moderne ait jamais connues. En Europe, l’illusion d’un marché de l’immobilier indépendant de la spéculation a fait place à un réalisme plus méfiant. Les effets de cette spéculation, qui rendent problématique la considération qui fait de l’immobilier une valeur refuge, se manifestent, entre autres, par un niveau de prix en hausse en déconnexion par rapport aux facteurs fondamentaux de l’économie. La hausse entretient la hausse et le marché se déconnecte de plus en plus de la réalité économique. L’indice du prix du logement, en France, s’est ainsi découplé de plus en plus du revenu annuel moyen par ménage. Malgré les disparités entre les régions, et surtout entre les grandes agglomérations et les petits villages, on constate que l’achat d’un logement coûte en moyenne environ quatre fois le revenu annuel, un prix deux fois plus cher par rapport à la longue période s’étalant des années 60 jusqu’à la fin des années 90. Dans ce qui semble une montée de l’irrationalité collective, un retournement de situation est nécessairement à prévoir. Un certain nombre d’analystes anticipent ainsi une chute importante des prix en raison de l’éclatement de la bulle spéculative.

Une conjoncture économique européenne qui freine la demande de logements

Une crise économique qui semble s’installer dans la durée en France, et dans la plupart des pays européens, avec pour conséquence dans le meilleur des cas une stagnation du revenu, ne favorise pas l’acquisition de biens immobiliers, conduisant à une baisse de la demande qui devrait impacter négativement la valeur de ces derniers. Ainsi, une diminution des prix de l’ordre de 30% à 50% semble inéluctable dans les prochaines années, selon l’opinion de quelques analystes financiers. Confrontés à une réalité quotidienne difficile et de plus en plus concurrentielle, la plupart des Européens semblent fuir les investissements qui nécessitent des capitaux importants. Cela malgré des taux de crédits immobiliers de plus en plus favorables aux ménages. Conséquence, les transactions sur le marché immobilier deviennent moins attractives pour les vendeurs. Par ailleurs, le taux de chômage, en augmentation depuis plusieurs années pour ce qui est le cas de la France, freinent les initiatives d’achat. Les banques, quant à elles, réagissent à cette mauvaise conjoncture en durcissant les conditions d’emprunt. En somme, on assistera probablement dans l’avenir à une tendance générale marquée vers une diminution des prix qui pénaliseront les possesseurs de biens immobiliers. L’investissement immobilier requiert des capitaux importants. Or, il semble au vu de la tendance actuelle que la valeur des biens acquis dans ce secteur va nécessairement baisser dans l’avenir. En cause, la fin de la spéculation qui a conduit à plusieurs années de hausse des prix injustifiée, ainsi qu’à la remise en cause de la solvabilité des ménages. L’appréciation des biens immobiliers en tant que valeur refuge n’est donc plus aussi claire que dans le passé.